新疆维吾尔自治区地方税务局关于房地产开发企业以房换地业务确认营业税计税营业额问题的通知

伊犁哈萨克自治州地方税务局，各地、州、市地方税务局，自治区地方税务局直属征收局、稽查局：
　　据区局稽查局反映，目前对房地产开发企业和合作建房单位“以房换地”及“以地换房”业务，营业税计税营业额确认政策依据欠明确，不利于稽查定案。经咨询有关部门，从2007年11月1 日起，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(以下简称招拍挂制度)开始施行，房地产开发企业和合作建房单位“以房换地”及 “以地换房”业务，主要发生在“招拍挂”制度施行前，大都通过协商确定房产补偿分配方式。“招拍挂”制度施行后，房地产开发企业对被拆迁单位和个人的补偿主要是通过市场行为来解决。因此，对房地产开发企业“以房换地”业务营业税计税营业额的确认，在“招拍挂”制度施行前后应有所区别。经研究，现对房地产开发企业“以房换地”业务确认营业税计税营业额问题明确如下，请遵照执行。
　　一、关于房地产开发企业和合作建房单位“以房换地”及“以地换房”业务应按照以下公式核定营业税计税营业额：
　　(一)计税营业额＝房产开发项目建筑施工成本×(1＋房产开发项目成本利润率)÷(1-营业税税率5%)
　　(二) 房产开发项目成本利润率＝(房产开发项目销售收入-房产开发项目开发成本)÷房产开发项目开发成本×100%
　　(三)房产开发项目销售收入＝房产开发项目实际取得的销售收入＋房产开发项目已售出房产的应收账款＋房产开发项目未售出房产的预计收入＋房产开发项目以房抵债收入
　　(四) 房产开发项目开发成本＝房产开发项目建筑施工成本＋前期工程费用＋基础设施费用＋公共配套设施费用＋管理费用＋销售费用＋财务费用
　　二、关于房地产开发企业通过招标拍卖挂牌方式取得国有建设用地使用权，以房产补偿被拆迁单位和个人营业税计税营业额的确认
　　(一)对被拆迁单位和个人取得的拆迁补偿费或房产，按照国家税务总局“国税函﹝2008﹞277号”和“国税函﹝2009﹞520号”文件规定执行。
　　(二)对房地产开发企业以房产补偿给被拆迁单位和个人的，应以其房产开发项目的市场销售价格确定补偿房产计征营业税的营业额。房地产开发企业用于补偿的房产既有住房又有商业房产的，应分别以房产开发项目的住房和商业房产的市场销售价格确定补偿房产计征营业税的营业额。
　　三、自治区地方税务局“新地税函﹝2005﹞399号”文件不宜再适用于其他单位的合作建房。
　　二〇一〇年九月十五日