沈阳市国家税务局关于进一步明确房地产开发企业有关企业所得税问题的通知

各区、县(市)国家税务局，各稽查局：
　　针对《国家税务总局关于房地产开发企业有关企业所得税问题的通知》(国税发〔2003〕83号)下发以来，在实际执行过程中反映出的一些具体问题，经市局研究决定，在国家税务总局或省国税局没有进一步明确之前按以下规定执行。
　　一、房地产开发企业将待售开发产品先出租再销售如何征收企业所得税问题
　　凡同时具备以下条件的“先出租再销售”的业务，可分解为经营性租赁和销售开发产品两项业务进行企业所得税处理，即房地产开发企业在对外出租时，按经营性租赁有关规定确认租赁业务收入的实现计算缴纳企业所得税，待实际出售时再按销售开发产品确认收入的实现计算缴纳企业所得税。
　　1.在“租赁合同”或“协议”条款中已明确在租赁期满后，其作为出租物的开发产品直接销售给承租方；
　　2.未将开发产品转作经营性资产(固定资产、出租开发产品)。
　　凡不符合以上条件的“先出租再销售”的业务，一律分解为开发产品视同销售和经营性租赁以及销售资产三项业务进行企业所得税处理，即房地产开发企业在将开发产品转作经营性资产或虽未转作经营性资产但开发产品使用权已转移时，按照视同销售的有关规定确认开发产品收入的实现计算缴纳企业所得税，对外出租时再按经营性租赁有关规定，确认租赁业务收入的实现计算缴纳企业所得税，待实际出售时按销售资产确认收入的实现计算缴纳企业所得税。
　　二、房地产开发企业将待售开发产品临时租赁如何征收企业所得税问题
　　所谓开发产品临时租赁是指：开发企业新建的开发产品在尚未办理房地产初始登记、取得产权证前且未将开发产品转作经营性资产(固定资产、出租开发产品)的，其实际租赁期不足一年的租赁业务。
　　对符合开发产品临时租赁条件的租赁业务，应分解为经营性租赁和销售开发产品两项业务进行企业所得税处理，即房地产开发企业在对外出租时按经营性租赁有关规定，确认租赁业务收入的实现计算缴纳企业所得税，待实际出售时再按销售开发产品确认收入的实现计算缴纳企业所得税。
　　对不符合开发产品临时租赁条件的租赁业务一律按“先出租再销售”的有关规定办理。
　　三、对过去在执行中与本通知规定不一致的，必须在2005年底前按本通知规定予以纠正，涉及应补缴税款的应及时补缴入库，并将情况以书面形式上报市局。