沈阳地方税务局转发省地税局所转发的国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知

稽查局，各分局、县(市)局：
　　现将辽宁省地方税务局《转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(辽地税函﹝2006﹞60号)转发给你们，并结合沈阳实际情况作如下补充规定，请一并贯彻执行。
　　一、沈阳市行政区域内的房地产开发企业(以下简称“房开企业”)的开发项目暂按企业核算地缴纳企业所得税。
　　二、关于未完工开发产品的税务处理问题
　　(一)计税毛利率的适用范围
　　房开企业开发项目预售收入的计税毛利率，由主管地税机关进行核定，一个开发项目只核定一次。对房开企业同时有两个以上开发项目的，主管地税机关要按照开发项目所在地的不同，分别核定其开发项目预售收入的计税毛利率。
　　(二)计税毛利率的确定问题
　　1.沈阳市行政区域内的开发项目预售收入预计计税毛利率按以下规定确定：
　　(1)非经济适用房开发项目位于沈阳市行政区域内(辽中、新民、法库、康平除外)的，不得低于20%.
　　(2)非经济适用房开发项目位于辽中、新民、法库、康平行政区域内的，不得低于10%.
　　(3)经济适用房开发项目不得低于3%.
　　2.房开企业取得相关部门批准的开发项目立项文件后一个月内，要将相关部门批准的开发项目立项文件报送主管地税机关；房开企业未按规定时限向主管地税机关报送相关部门批准的开发项目立项文件的，以及房开企业未经主管地税机关核定计税毛利率取得预售收入时，主管地税机关要及时对房开企业补办计税毛利率核定手续。
　　3.主管地税机关对房开企业的计税毛利率核定要填写“房地产开发企业预售收入计税毛利率核定表”。(附件1)
　　三、关于完工开发产品的税务处理问题
　　(一)对房开企业完工开发产品的销售收入，采取核定预缴率的办法计算预缴所得税，年终汇算清缴。
　　(二) 主管地税机关应根据房开企业的实际情况，于每年3月底前核定企业的预缴期限和预缴率，填写“ 年度房地产开发企业预缴率核定表”(附件2)。
　　(三)对经济适用房开发项目预缴率的核定不得低于3%；对非经济适用房开发项目预缴率的核定不得低于13%.
　　四、关于共同费用分摊问题
　　一个房开企业在两个以上不同地区开发项目的，必须分别核算。其无法分别核算的共同费用部分，应按各个开发项目(成本对象)收入比例、占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配，并由房开企业向主管地税务机关提供共同费用分摊说明和分摊表。
　　五、国税发﹝2006﹞31号第二条中第三款规定，开发产品完工后，房开企业应在年度纳税申报时，同时报送“税务鉴定报告”。
　　出具“税务鉴定报告”的中介机构必须严格按照税法和有关审核程序等规定，除按照规定要求提供其应出具的资料和应附列资料外，要客观详实地出具“税务鉴定报告”(报告参考格式见附件3)。
　　六、关于房开企业联合开发所得税纳税人确定问题
　　凡符合《关于联合开发房地产如何确定纳税人问题的通知》(辽地税函﹝2006﹞232号)第二条规定条件的，其企业所得税的纳税人按此规定执行。
　　七、对属于国税发﹝2006﹞31号第九条(二)情形，对其以往应缴的企业所得税予以核定应税所得率征收的，核定的应税所得率不得低于15%.
　　八、关于房开企业所得税纳税申报问题
　　根据省地税局《关于金税三期上线后有关企业所得税申报、管理问题解决办法的通知》(辽地税办发﹝2006﹞47号)第一条(三)“关于房地产开发企业申报问题”规定，房开企业所得税纳税申报时，一律要在辽宁省地方税费综合申报表和企业所得税申报表(适用查账征收纳税人)中填报计算的依据(指收入、扣除额、所得额、所得税额等项)。
　　(一)预缴期企业所得税的计算和纳税申报
　　1. 预缴期企业所得税的计算
　　(1)预缴期企业应纳税所得额=销售完工开发产品应纳税所得额+其他应税收入计算的应纳税所得额+调整增加额(含本期预售收入的预计利润)-调整减少额(含本期已转销售收入的预售收入的预计利润)-弥补亏损额
　　(2)销售完工开发产品的应纳税所得额
　　=本期销售收入×预缴率
　　(3)本期预售收入的预计利润=(本期取得的预售收入×计税毛利率-对应部分期间费用、营业税金及附加)
　　(4)本期已转销售收入的预售收入的预计利润=(本期已转销售收入的预售收入×计税毛利率-对应部分期间费用、营业税金及附加)
　　2. 预缴期企业所得税的纳税申报
　　房开企业在所得税预缴期申报时，按照上述要求填写“企业所得税预缴纳税申报表”和“辽宁省地方税费综合申报表(查帐征收)”。具体项目填写要求：
　　1.“企业所得税预缴纳税申报表”的第5行“应纳税所得额”填写企业按上述要求计算出的预缴期企业应纳税所得额；第2行“纳税调整增加额”填写本期纳税调整增加项目的数额(含本期预售收入的预计利润)；第3行“纳税调整减少额”填写本期纳税调整减少项目的数额(含本期已转销售收入的预售收入的预计利润)；第1行“利润总额”=第5行-第2行+第3行+第4行。
　　2.“辽宁省地方税费综合申报表”第4栏“收入总额”填写收入总额和预售收入合计数；第6栏“计税金额”=“企业所得税预缴纳税申报表”第5行；第5栏“允许扣除金额”=4栏-6栏。
　　(二)企业所得税汇算清缴时的计算和纳税申报
　　企业所得税汇算清缴时，要按照查实征收规定计算企业应纳税所得额，并填报“企业所得税年度纳税申报表”(简称“主表”)及其附表和“辽宁省地方税费综合申报表”。
　　1.主表及附表要按照《国家税务总局关于修改企业所得税纳税申报表的通知》(国税发﹝2006﹞56号)规定要求填写。
　　2.企业所得税汇算时，“辽宁省地方税费综合申报表”第4栏=主表6行(此处填写与预缴时不同，只填写“收入总额”部分)；第6栏“计税金额”填写=主表22行；第5栏“允许扣除金额”=4栏-6栏。
　　九、《转发省地税局关于对房地产开发企业实行预缴企业所得税问题的通知》(沈地税函﹝2001﹞107号)、《转发省地税局所转发的国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(沈地税发﹝2003﹞127号)、《关于房地产开发企业所得税征收管理有关问题的通知》(沈地税发﹝2003﹞26号)、《转发省地税局关于经济适用住房有关企业所得税政策的通知》(沈地税发﹝2005﹞95号)第一条、第二条规定和《转发省地税局关于明确企业所得税若干税政业务问题的通知》(沈地税发﹝2005﹞9号)第二条规定，同时废止执行。
　　附件：略