黑龙江省地方税务局关于转发《哈尔滨市地方税务局关于加强个人房产转让税收管理的实施办法》的通知

各市(地)地方税务局：
　　为进一步落实总局房地产税收一体化管理的工作部署，发挥税收宏观调控作用，促进房地产市场的健康发展，省局将加强个人房产转让税收管理列为2007年重点工作之一。目前这项工作在全省开展得还不够平衡，存在一定的薄弱环节。2006年，哈尔滨市地方税务局在加强个人房产转让税收管理方面进行了积极的探索，形成了一套行之有效的管理办法，收到了较好的效果。现将《哈尔滨市地方税务局关于加强个人房产转让税收管理的实施办法》转发给你们，请结合本地实际参照执行。在执行过程中要抓住关键环节，积极取得当地政府的支持，切实加强与财政和房产管理部门的协调配合，实行“进驻征收、信息共享、各税统征、先税后证”的管理模式。同时，各地要从创建和谐社会的大局出发，努力提高服务意识，加强政策宣传，简化办税程序，优化服务举措，积极取得纳税人的支持与配合，创造良好的征收环境。
　　二○○七年一月四日
　　哈尔滨市地方税务局关于加强个人房产转让税收管理的实施办法
　　为认真贯彻执行国家有关税收政策，充分发挥税收的调控职能，进一步推进房地产税收一体化管理工作，提高科学化、精细化管理水平，结合哈尔滨市个人房产转让税收管理实际，坚持“进驻征收、信息共享、各税统征、先税后证”的管理原则，以信息化手段为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现对个人房产转让的税收管理，不断提高征管质量和工作效率。
　　一、征收方式
　　按照加强房地产税收管理的总体要求，各级地方税务局要积极与财政部门合作，切实加强与同级房产管理部门的协调配合，创造条件，联合办公，简化办事程序，不断优化税收服务。
　　(一)进驻交易场所直接征收税款。市区各地税机关在所属区房产交易和权属登记场所设立地税征收窗口，配备两名以上税务干部负责办理征、免各项税收手续。各县(市)要积极创造条件实行进驻征收；确有困难不能实行进驻征收的，要在地税征收大厅设立办税窗口，对转让房产所涉及的税收实行“一窗式”管理。无论采取何种方式征收，都必须严格执行国家“先税后证”的原则，交易人在领取新产权证之前先行办理免税手续或缴纳应征税款。对未办理免税手续和缴纳应征税款的，房产交易部门不予办理权属变更登记手续。
　　(二)各税种统一征收。对个人转让或承受房产应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税，统一在交易双方办理产权变更登记手续时一并征收。有条件的县(市)可提请地方政府同意，协调财政部门，由地税机关管理契税，实现个人房产转让环节各税种的“一窗式”征收。
　　二、办理程序
　　个人在申请房产权属变更前，须先到地税窗口进行免税或征税的认定。同时将本人身份证、房屋产权证或契税完税证明原件、双方签订的购房协议等有关证明材料向税务部门提供。
　　(一)征税手续办理
　　1.交易人需纳税的，领取《个人转让住房(非住房)代开发票申请表》(见附件一)，将表上个人填写内容填完整，持申请产权变更的有关材料和该表到房产交易窗口申请办理产权变更手续。
　　2.权属登记信息传递。房产交易窗口受理后，其相关人员需要依据本部门掌握的信息，在《个人转让住房(非住房)代开发票申请表》中房产部门填写内容栏内填写相关内容，并在房产部门经办人(复核人)一栏签署姓名(或名章)并加盖“房产信息专用章”，将该表内部传递给地税窗口。
　　3.交纳税款(纳税保证金)后凭票取证。产权交易人在领取新的产权证书前，应先持税务部门要求的缴纳税款(纳税保证金)所需证明材料到地税窗口，地税工作人员依据该交易人《个人转让住房(非住房)代开发票申请表》中的信息及提供的其它相关证明材料计算征收税款(纳税保证金)，然后为其开具《黑龙江省销售不动产统一发票》，交易人持发票到产权交易部门领取房屋产权证。
　　(二)免税手续办理
　　交易人符合免税条件的,在地税窗口领取并填写《个人转让住房免税审核表》(见附件二)，将填写好的审核表与房屋产权证、身份证原件及复印件交地税窗口审核。经审核符合免税条件的，在审核表上分别签署经办人、复核人姓名(或名章)并加盖“××区地方税务局个人转让住房免征营业税(个人所得税、土地增值税)审核专用章”(见附件四、五、六)。交易人在缴纳印花税后凭以上审核表到房产交易部门申请办理产权变更手续。
　　三、政策界定
　　在认真执行国家税务总局和省局有关税收政策的基础上，对个人房产转让过程中出现的实际问题，可按以下标准确认执行：
　　(一)关于购房时间的确认
　　购房时间的确认应按照国家和省局有关规定执行。
　　(二)关于差额征税扣除凭证的确认
　　计税时需以购买房屋时取得的税务部门监制的原购买房屋发票作为差额征税的扣除凭证；提供不出原购买房屋发票的，可依据该房产上次办理产权登记或交易时交纳的契税完税证作为差额征税的扣除凭证。
　　(三)关于个人转让非住房适用的政策
　　对个人转让非住房的，无论购房时间是否超过5年，均以全部收入减去购置时原价或抵债时作价后的余额征收营业税。
　　(四)关于个人所得税计税依据的确认
　　个人所得税应纳税所得额应依照国家有关规定执行。在确定扣除项目时，可不再提供装修费票据，按国家规定的扣除比例予以扣除。不能提供原购买房屋发票或原契税完税证明的，可按成交价格的1%计征个人所得税。
　　(五)关于家庭唯一生活用房的确认
　　房屋产权部门不能出具交易人出售的房屋是家庭唯一生活用房证明的，由交易人出具书面承诺作为免征个人所得税的依据。
　　(六)关于纳税保证金的办理
　　个人所得税纳税保证金在计税环节由税务部门收取，纳税人在现住房出售1年内按市场价重新购房的，填写《纳税保证金退还申请书》(见附件三)，由税务部门办理退(转)手续。
　　(七)关于成交价格的确认
　　对于个人转让房产的成交价格，税务机关应以房屋交易双方签订的购房协议中标明的价格作为依据；对于协议价格明显偏低的，以政府批准设立的房地产评估机构提供的评估价格作为依据；评估机构出具的评估价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以根据政府或有关部门公布的各级别土地上住房交易价格重新核定。
　　(八)关于普通住宅标准的确认
　　按照国家建设部等七部、委《关于做好稳定住房价格工作的意见》要求，税务机关要严格执行市政府及有关部门公布的普通住宅标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积为140(不含140)平方米以下；市区二环路以内每平方米交易价格5500元以下，二环路以外每平方米交易价格4000元以下。
　　四、配套措施
　　个人房产转让的税收管理是房地产税收一体化工作的重要组成部分，是整合管理资源、创新管理方式的重要举措，也是一项跨部门的系统工程。要确保达到总体目标，就必须有完善的管理制度作保障。在日常的征收管理中要认真执行以下四项制度：
　　(一)信息传递制度
　　每月底的3个工作日内，各区、县(市)房产权属登记部门应将本部门办理的房屋权属登记和代财政部门征收契税的有关信息向本区、县(市)地税局传递，地税部门要利用这些信息建立充实房地产税源登记档案和税源数据库，加强对房产税等相关税种的征收管理；各区、县(市)地税局也要将当月房产税收管理有关信息向房产权属登记部门传递。
　　(二)定期例会制度
　　市局每个季度召开一次由财政、地税、房产管理部门参加的工作例会；每个月组织召开一次各基层征收单位参加的“个人房产转让征税工作座谈会”，研究解决征收过程中遇到的问题。
　　(三)政策咨询和信访接待制度
　　个人房产转让情况复杂，政策敏感，各级地税机关要及时对纳税人提出的个人房产转让征税咨询问题予以现场解答，难以现场答复的，留记咨询人通讯方式，并限期答复。对群众来信来访的，要做好受理和接待工作，对信访事项进行认真分析、研究和解决。
　　(四)宣传培训制度
　　个人房产转让涉及税种多，政策变化比较大。因此，要开展多层次、多渠道、多样性的政策宣传，将个人房产转让的税收政策印成宣传单、制成宣传板向社会公开。同时要加强对工作人员的定期培训，端正服务态度，提高服务质量。
　　五、信息化建设
　　为进一步简化办税程序，方便纳税人，市局与房产部门共同组织研发了个人转让房产税收管理软件。该软件可并入房产部门权属登记微机管理系统。通过软件应用简化办税程序，避免人为因素的干扰，使税收管理更加科学规范，实现信息整合，节约人力，逐步建立房地产税源信息库。
　　(一)软件的工作流程
　　房产部门在办理产权变更手续时，输入产权交易人《房屋权属转移登记申请表》中各项内容后，程序自动产生如下反映：
　　1.交易需要征税的，计算机自动计算应纳税款并生成各税种应征税款明细表。办理人据此征税，开具税收缴款书，指令计算机开具《黑龙江省销售不动产统一发票》，而后进入下一工作程序；
　　2.交易符合免税条件的，计算机自动显示免税提示，房产部门将信息通过网络传递给地税部门，地税部门按照要求审核并将审核结果回传给房产部门，房产部门依据同意免税的意见，指令计算机开具《黑龙江省销售不动产统一发票》，然后进入下一交易工作程序。
　　(二)软件的应用
　　个人房产转让税收管理软件首先在松北区试运行，运行成功后逐步在开发区和其他县(市)进行推广。市内其他各区的软件应用，需在市局与房产管理部门及市产权交易中心进一步沟通研究后再行确定。